Aktualności
Gdy park zaczyna się za drzwiami. Moderna i urbanistyka bliskości
01/07/2026
Jeszcze niedawno w Polsce „mieszkanie z widokiem na zieleń” oznaczało osiedle z klombem kwietnym i kilkoma drzewami między parkingiem a placem zabaw. Dziś jednak w najbardziej pożądanych inwestycjach nie chodzi już o zieleń w promieniu spaceru. Chodzi o coś bardziej dosłownego: czy park zaczyna się tam, gdzie kończy się klatka schodowa.
Z okien nowych apartamentów w Warszawie, Gdańsku, Szczecinie czy Krakowie coraz częściej nie widać już przede wszystkim panoramy miasta, lecz korony drzew i układ parkowych alei. Deweloperzy poszukują lokalizacji, które nie próbują „dodawać natury do mieszkania” i zapewniają mieszkańcom bezpośredni kontakt z parkową fauną, florą i infrastrukturą.
Jakość życia czy ingerencja w zielone płuca?
To zmiana, która poprawia jakość życia, ale jednocześnie uruchamia pytania o granice ingerencji we wspólne dobro, wszak wejście dewelopera w istniejącą zieloną tkankę miasta zawsze dotyka przestrzeni wspólnej, emocjonalnej i wrażliwej społecznie.
– Każda inwestycja, która styka się bezpośrednio z dużym parkiem miejskim, wchodzi w obszar szczególnej odpowiedzialności. Park nie jest tu neutralnym tłem urbanistycznym, a każde osiedle przylegająca do parku, niezależnie od skali, zawsze funkcjonuje w dwóch równoległych narracjach. Jedna mówi o jakości życia, druga – o ingerencji. I obie są prawdziwe – mówi arch. krajobrazu Joanna Rayss, prezes spółki Moderna Ecologic i ekspertka w zakresie wdrażania elementów Zielonej Infrastruktury Miasta.
Jak przekonuje ekspertka, obie te narracje wcale nie muszą się kłócić i warto spojrzeć na ten proces z szerszej perspektywy urbanistycznej. Dobrze zaprojektowana zabudowa przy parku nie powinna oznaczać zagrożenia dla procesów przyrodniczych w nim się toczących – przeciwnie, może wzmacniać ich funkcjonowanie w trudnych miejskich warunkach. Mieszkańcy są naturalnymi użytkownikami parku przez cały dzień, co zwiększa poczucie bezpieczeństwa, ogranicza zjawisko degradacji przestrzeni i tworzy społeczne zaplecze dla utrzymania wysokiej jakości terenów zieleni.
– Historia europejskich miast pokazuje, że najbardziej cenione parki – od londyńskiego Hyde Parku po nowojorski Central Park – nie są odizolowanymi enklawami, lecz funkcjonują w ścisłej relacji z otaczającą je zabudową. Istotą współczesnego miasta jest dostępność. Park spełnia swoją społeczną rolę wtedy, gdy staje się częścią codziennych tras mieszkańców, gdy można wpaść do niego na kwadrans przed pracą, przejść przez niego wracając ze szkoły czy wyjść na spacer bez planowania całej wyprawy. Miasto przyjazne ludziom nie oddziela zabudowy od zieleni, lecz tworzy między nimi świadomą i harmonijną granicę, tym lepiej im ta granica jest płynna i sprzyja łączności z szerszym systemem zieleni miejskiej – dodaje Joanna Rayss.
58 hektarów terenów zielonych tuż pod domem
Jednym z najbardziej wyrazistych przykładów idealnej symbiozy funkcji mieszkaniowej i parkowej jest inwestycja KANWA realizowana przez dewelopera Moderna Holding na Pradze-Południe w Warszawie. Z klatki schodowej wychodzi się wprost do Parku Skaryszewskiego – jednego z najpiękniejszych parków w Polsce. Wystarczy kilka kroków, aby znaleźć się nad samą taflą Jeziora Kamionkowskiego, wśród drzew, ścieżek, cichych zakątków i szerokich polan. W sumie 58 hektarów terenów zielonych tuż pod domem – tak bezpośredniego stylu z czystą naturą nie gwarantuje żadna inna inwestycja w stolicy.
Kluczowym elementem projektu stała się planowana Aleja Teatralna – nowa przestrzeń publiczna prowadząca od ulicy Zamoyskiego w kierunku parku. Jak podkreśla inwestor, jej przebieg wyznacza naturalną oś widokową łączącą miasto z zielenią, a sama aleja ma przywrócić temu fragmentowi Pragi historyczną logikę przestrzenną. To właśnie tutaj najłatwiej dostrzec, na czym może polegać współczesna symbioza między inwestycją mieszkaniową a parkiem. KANWA nie tworzy prywatnego świata odwróconego plecami do otoczenia, lecz wzmacnia dostępność całego obszaru dla mieszkańców dzielnicy.
– Siła Parku Sakryszewskiego polega na codziennej obecności w życiu mieszkańców. Kiedy park staje się częścią drogi do domu, porannego biegu czy wieczornego spaceru, zaczyna pełnić swoją najważniejszą funkcję – staje się żywą częścią miasta, a nie tylko jego zielonym dodatkiem. W tym sensie KANWA i Park Skaryszewski nie potrzebują konkurować ze sobą o przestrzeń. Mogą tworzyć układ, w którym wartość jednego wzmacnia wartość drugiego – przekonuje Joanna Rayss.
Moderna Holding ma duże doświadczenie w projektowaniu inwestycji funkcjonujących w idealnej symbiozie z parkami i dużymi terenami zielonymi. Najbardziej wyrazistym przykładem jest kameralne osiedle Oliwski Park. Tutaj ta relacja z parkiem jest najbardziej dosłowna. Osiedle nie znajduje się „przy” Parku Oliwskim – w sensie urbanistycznym jest jego kontynuacją. Zespół siedmiu kameralnych budynków powstał na granicy zabytkowego założenia parkowego, a część z nich sąsiaduje bezpośrednio z Ogrodem Japońskim.
Architekci świadomie zrezygnowali z wyraźnej granicy między inwestycją a krajobrazem. Zieleń została poprowadzona pomiędzy budynkami, tworząc wewnętrzne ogrody, które stanowią naturalne przedłużenie kompozycji Parku Oliwskiego. Nawet skala zabudowy – niskie, trzy- i czterokondygnacyjne budynki inspirowane historycznymi willami Oliwy – została podporządkowana charakterowi miejsca, tak aby architektura nie konkurowała z parkową zabudową i jego otoczeniem. To właśnie ta ciągłość krajobrazu stanowi największą wartość inwestycji Oliwski Park.
– Nie da się ukryć, że inwestycje mieszkaniowe zlokalizowane przy dużych parkach miejskich są testem dojrzałości polskich miast i egzaminem z urbanistycznej odpowiedzialności. W nowoczesnym mieście, które świadomie kreuje swoją politykę przestrzenną i mieszkaniową, nikt już nie zadaje pytania, czy budować przy parku, tylko jak budować, żeby park pozostał ważniejszy niż budynek, który go dotyka – podsumowuje arch. krajobrazu Joanna Rayss, prezes spółki Moderna Ecologic.
Dobrym dopełnieniem tej opowieści są również dwie wcześniejsze realizacje Moderna Holding w Trójmieście. Front Park w Gdańsku wyrósł na styku historycznego Śródmieścia i parkowego krajobrazu Opływu Motławy – unikatowego zespołu dawnych XVII-wiecznych fortyfikacji, fos i terenów zielonych, który po latach rewitalizacji stał się jednym z najbardziej naturalnych obszarów rekreacyjnych miasta. Inwestycja świadomie wykorzystuje ten potencjał, tworząc zabudowę otwartą na rozległe tereny zielone, nadrzeczne bulwary i ścieżki spacerowe. To przykład, że w gęstym śródmieściu nie trzeba wybierać między intensywnym życiem miejskim a codziennym kontaktem z naturą – oba światy mogą funkcjonować równolegle.
Podobną logikę odnaleźć można w gdyńskiej Baltiq Plaza – tutaj punktem odniesienia jest Kamienna Góra. To nie tylko wzniesienie górujące nad Śródmieściem i mariną, ale przede wszystkim historyczny park miejski o willowym charakterze, którego początki sięgają początku XX wieku. Inwestycja Baltiq Plaza zlokalizowana jest u podnóża Kamiennej Góry, wystarczy wyjść z budynku i pokonać kilkadziesiąt schodów (lub wjechać kolejką) by znaleźć się w zupełnie innym świecie.
Wśród starodrzewu wiją się alejki spacerowe prowadzące do punktów widokowych z panoramą Zatoki Gdańskiej, portu i modernistycznego centrum miasta. Ukwiecone, kolorowe przestrzenie, mała architektura, zielone trawniki sprzyjają spokojnym spacerom, odpoczynkowi i kontemplacji krajobrazu. To właśnie połączenie śródmiejskiej lokalizacji z naturalnym ukształtowaniem terenu sprawia, że park pełni rolę zielonego tarasu miasta, dając mieszkańcom możliwość niemal natychmiastowej ucieczki od miejskiego zgiełku bez opuszczania jego centrum.
