Nie wszystko, co można zbudować, warto budować. Odpowiedzialne budownictwo według Moderny

W branży deweloperskiej odpowiedzialność najłatwiej zmierzyć tym, co znajduje się w kosztorysie. Trudniej tym, czego w nim nie ma: jakością architektury, relacją budynku z ulicą, szacunkiem dla historii miejsca czy tym, jak inwestycja wpłynie na codzienne życie ludzi, którzy będą mieszkać obok niej. A przecież budynek nie jest meblem. Nie można go przestawić, kiedy okaże się, że jednak nie pasuje do wnętrza. Raz wpisany w miasto zostaje w nim często na zawsze.

Odpowiedzialność zaczyna się tam, gdzie kończy się kalkulator

Na papierze odpowiedzialne budowanie wygląda bardzo dobrze. Możemy policzyć zużycie energii, ślad węglowy, efektywność instalacji, udział materiałów z deklaracjami środowiskowymi, retencję wody czy powierzchnię biologicznie czynną. Możemy poddać budynek certyfikacji i zdobyć określoną liczbę punktów. Możemy stworzyć imponującą listę technologii. I wszystko to ma sens, bo bez mierzalnych parametrów odpowiedzialność łatwo zamienia się w deklarację, często pustą deklarację.

Ale prawdziwy test zaczyna się wtedy, kiedy liczby zaczynają kosztować. Bo odpowiedzialne projektowanie oznacza większą złożoność procesu, droższe rozwiązania, dodatkowe analizy, trudniejszą logistykę, więcej pracy projektantów, inżynierów i wykonawców. Czasami oznacza również rezygnację z części potencjalnego przychodu. Innym razem wymaga podjęcia decyzji, których efekt będzie widoczny dopiero po wielu latach.

Najdroższe decyzje podejmuje się na początku

Dobrym przykładem jest Wodopój w Gdańsku. Pierwszy projekt inwestycji miał już pozwolenie na budowę. Formalnie droga do rozpoczęcia budowy i sprzedaży była więc otwarta. Pojawiła się jednak krytyka ze strony mieszkańców i miejskich aktywistów dotycząca projektu i jego wpływu na otoczenie. Zamiast potraktować ją jako przeszkodę, Moderna zdecydowała się wrócić do projektu i go zmienić.

To z punktu widzenia biznesu nie jest decyzja oczywista. Dokumentacja była gotowa, procedury zakończone, czas i pieniądze zostały już zainwestowane. Zmiana projektu oznaczała konieczność wykonania kolejnej pracy i odsunięcie realizacji w czasie. Ale właśnie tutaj zaczyna się odpowiedzialność, której nie załatwi żaden certyfikat. Można mieć rację formalnie i jednocześnie uznać, że warto zrobić coś lepiej. Dla mnie osobiście to jedna z ważniejszych rzeczy, jakie może zrobić deweloper: dopuścić do siebie myśl, że uzyskanie pozwolenia nie oznacza jeszcze uzyskania odpowiedzi na wszystkie pytania.

Scala History, czyli rewitalizacja XIX-wiecznych koszar w Gdańsku, jest innym rodzajem odpowiedzialności, a projektanci musieli zmierzyć się z szeregiem wyzwań. Jak przywrócić budynkowi życie, nie odbierając mu jego charakteru? Jak wprowadzić współczesną funkcję, technologię i komfort, nie udając przy tym, że historia tego miejsca nigdy się nie wydarzyła? Zastosowano m.in. materiały o obniżonym śladzie węglowym, rozwiązania wykorzystujące energię geotermalną, fotowoltaikę, odzysk ciepła i system zarządzania budynkiem. Pod fundamentami wykonano ponad 13 kilometrów odwiertów geotermalnych, a sam budynek został odrestaurowany w najdrobniejszych szczegółach ustalonych z konserwatorem zabytków.

Odpowiedzialność jako element wartości nieruchomości

Wodopój i Scala History są różne, ale łączy je przekonanie, że architektura ma sens tylko wtedy, kiedy rozmawia z miejscem. Ta zasada dotyczy zresztą nie tylko projektów powstających w historycznym centrum Gdańska. W Modernie staramy się, żeby każda inwestycja miała własny język – wynikała z charakteru dzielnicy, skali sąsiedniej zabudowy, historii miejsca, jego krajobrazu i sposobu, w jaki ludzie z niego korzystają. Deweloper nie powinien być wyłącznie producentem powierzchni użytkowej. Kupując działkę, kupuje fragment miasta. A kiedy kończy inwestycję, zostawia po sobie coś, co będzie funkcjonowało znacznie dłużej niż jego obecność na placu budowy.

Z tego myślenia wyrasta także Superior Living – autorska filozofia Moderny budująca pełne doświadczenie życia z myślą o człowieku – jego codzienności, emocjach, uczuciach i aspiracjach. Dlatego odpowiedzialność ma też bardzo zwyczajny, codzienny wymiar. Bo klient nie kupuje tylko ładnego mieszkania. Kupuje styl życia. Komfort. Bezpieczeństwo. Jakość powietrza. Ciszę. Zieleń. Architekturę. Energooszczędność. Lokalizację. Począwszy od projektu, a skończywszy na tym, jak budynek będzie funkcjonował za kilka lat. Odpowiedzialność staje się więc nie tylko kosztem. Staje się również elementem wartości nieruchomości.

A co z pieniędzmi?

To jest chyba najuczciwsze pytanie, jakie można zadać deweloperowi – czy odpowiedzialność się opłaca? Nie zawsze od razu. Deweloper nie jest organizacją charytatywną. Musi zarabiać, żeby finansować kolejne projekty, zatrudniać ludzi, płacić wykonawcom, podatki, kredyty i cały rachunek, który pojawia się pomiędzy pomysłem architekta a kluczem przekazanym klientowi. Chodzi jednak o to, żeby nie pozwolić, by ekonomia była jedynym architektem inwestycji. Bo kiedy o wszystkim decyduje kalkulator, bardzo łatwo wybudować budynek, który jest świetnym produktem, ale kiepskim sąsiadem, a deweloper, który przez lata buduje wbrew miejscu, mieszkańcom i jakości przestrzeni, prędzej czy później płaci za to inną walutą: reputacją.

Odpowiedzialność nie jest więc przeciwieństwem biznesu. Jest raczej inwestycją w jego długoterminową wiarygodność. Dlatego dobry projekt nie powinien zaczynać się od pytania, ile możemy na danej działce wybudować, ale od znacznie trudniejszego: co powinniśmy w tym miejscu zbudować?

Jakub Jakubowski – wieloletni dziennikarz z doświadczeniem w prasie, radiu, telewizji i w mediach internetowych. Aktualnie odpowiedzialny za public relations Moderna Holding.